Les hypothèques comptent parmi les prêts à taux d’intérêt les plus bas, bien qu’elles portent également sur des montants très élevés. Cela est dû en grande partie au fait qu’en cas de problèmes de remboursement du prêt, la banque peut saisir le bien servant de garantie. Toutefois, afin de s’assurer que le risque qu’elle prend est acceptable, elle doit d’abord connaître la valeur du bien choisi. Une estimation doit donc être effectuée. Comment cela se fait-il ?
Qui effectue l’évaluation immobilière
Une évaluation immobilière préparée par écrit par un tel expert s’appelle un rapport d’évaluation et a le statut d’un document officiel. Mais attention : 
seule la moitié environ des banques en France, lorsqu’elles accordent des prêts hypothécaires, acceptent les rapports préparés par tous les experts qualifiés pour le faire. Certaines institutions n’acceptent que les évaluations d’experts sélectionnés, tandis que d’autres coopèrent avec des entreprises spécifiques et ne reconnaissent pas les évaluations externes.
Il existe également des banques qui – surtout dans le cas de propriétés typiques du marché primaire – appliquent des procédures simplifiées. Ils se basent principalement sur les prix de biens similaires dans la région, sur les dispositions de l’avant-contrat et sur une éventuelle inspection et des photographies prises par un employé de la banque sur place. Parfois, la valeur d’un bien est aussi simplement considérée comme son prix de transaction.
La valeur d’un bien par rapport à son prix de transaction
Or, le plus souvent, le prix de la transaction, c’est-à-dire celui inscrit dans le contrat d’achat et de vente, diffère de la valeur du bien calculée par l’expert. 
Cela peut se produire, par exemple, lorsqu’un bien est acheté dans le cadre d’un appel d’offres ou lorsque le bien doit être rénové. Dans ce cas, la valeur estimée du bien peut être considérablement plus élevée que son prix, ce qui, jusqu’à récemment, permettait par exemple de contracter un prêt hypothécaire sans avoir à fournir d’acompte.
Actuellement, ces pratiques ne sont plus utilisées, qui part du principe que l’apport personnel doit représenter au moins 20 % du ratio LTV, c’est-à-dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien. Toutefois, il est toujours possible d’obtenir un prêt supérieur au coût d’achat d’un appartement ou d’une maison, si des fonds supplémentaires doivent être utilisés, par exemple, pour sa rénovation. Un rapport prêt/valeur intéressant permet également de négocier de meilleures conditions de prêt, telles qu’une marge ou un taux d’assurance plus bas.
Combien coûte une évaluation immobilière pour un prêt hypothécaire ?
Si le bien immobilier est une maison, un appartement ou un terrain non bâti dont la valeur ne dépasse pas un demi-million d’euros, la banque ne facture parfois pas de frais supplémentaires à l’emprunteur pour son évaluation. Cependant, il arrive aussi que celui qui demande le prêt doive payer pour l’évaluation.
Les prix sont similaires lorsqu’il s’agit d’évaluations réalisées par des évaluateurs indépendants. Le montant que vous devrez payer en fin de compte dépend de facteurs tels que les suivants :
- la localisation du bien (coûts d’accès, facilité d’analyse du marché),
- son statut juridique (par exemple, les servitudes peuvent augmenter le coût de l’évaluation),
- le nombre de composants qui le composent (plus il y en a, plus il est cher),
- ainsi que son caractère unique.
L’estimation de la valeur de biens moins typiques – tels que des maisons de ville entières, des halls d’usine, des terrains industriels ou des développements commerciaux – est plus compliquée et donc aussi plus coûteuse. Cette tâche ne peut également être entreprise que par un évaluateur agréé.